최근 전세가격이 많이 하락하여, 임차인이 재계약을 하지 않고 더 저렴한 주택을 구하거나 임대인으로부터 하락된 보증금을 받아 다시 재계약하는 일들이 벌어지고 있습니다.
그런데 전세가격이 하락하기 전에 이미 계약갱신을 하였거나 계약갱신청구권을 행사하여 5% 인상된 보증금을 더 지급하고 임대차계약을 체결한 경우, 좀 속이 쓰릴 수 있습니다.
이와 관련하여 임차인이 임대차계약 갱신이 되었는데, 언제라도 계약을 해지할 수 있는지, 어떻게 해지해야 하는지 여부에 대해 문의하시는 분들이 많이 있습니다.
주택임대차보호법
제4조(임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
따라서 임대차계약 기간 만료 6개월 ~ 2개월 전까지 임대인이 갱신거절의 의사표시를 하지 않거나 임차인 역시 기간 만료 2개얼 전까지 통지하지 않으면 임대차계약은 묵시적으로 갱신되고, 조건은 전 임대차와 완전히 동일합니다.
즉, 임대차 종료 직전까지 임대인과 임차인이 계약갱신과 관련하여 서로 아무런 이야기를 하지 않으면 임대차계약은 저절로 갱신되므로, 2년간 더 살 수 있다는 취지입니다.
그렇다면 임대인이 위 기간 내에 임차인에게 계약갱신 거절 통지를 한 경우, 임차인은 무조건 나가야 하는 것일까요?
그렇지 않습니다.
임차인은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 규정에 따라 임대인에게 1회에 한하여 계약갱신 요구를 할 수 있고, 임대인은 주택임대차보호법에서 정한 사유 외에의 이유로 거절할 수 없습니다.
다만, 이와 같이 임차인이 계약갱신요구를 하여 임대차계약이 갱신되는 경우, 임대인은 임대차보증금 액수를 5% 범위에서 인상할 수 있는데, 모두 5% 올리므로 상한선을 규정한 것이라고 보시면 됩니다.
임대차계약이 묵시적으로 갱신되든지 임차인의 계약갱신 요구에 따라 임대차계약이 갱신되든지, 그 임대차 기간은 2년으로 정해져 있습니다.
그러나 위와 같이 임대차보증금이 하락하거나 임차인의 부득이한 사정에 의해 나가고 싶은 경우 해지 여부가 문제되지만,
주택임대차보호법은 묵시적 갱신, 임차인의 계약갱신 요구에 따라 갱신된 임대차 모두 임차인이 언제든지 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다.
다만, 임차인이 계약해지를 통지한 날로부터 3개월 이후에 해지의 효력이 발생하게 되므로, 유의할 필요가 있습니다.
따라서 위와 같은 경우 전화나 구두로 임대차계약 해지를 할 경우 추후 분쟁이 발생하였을 경우 입증하기가 곤란하므로, 내용증명을 통해 임대차계약을 해지하고, 그 해지 내용증명이 임대인에게 도달한 날짜를 반드시 체크, 확보하는 것이 좋습니다.
댓글