부동산 경매와 강제집행정지 신청

채무자가 돈을 갚지 않으면 채권자의 부동산에 대해 강제집행, 쉽게 말해 경매를 신청하게 되는데, 경매를 당하면 그야말로 멘붕상태가 초래됩니다. 저에게도 이런 상황에 처한 채무자가 많이 문의를 주셔서 오늘은 이에 대해 포스팅을 해 보고자 합니다. 

 

1. 부동산 임의경매와 강제경매 

 

법에 대해 어느 정도 관심이 있거나 지식이 있는 분들은 임의경매와 강제경매라는 용어를 들어보셨을 텐데, 정작 이에 대해 정확하게는 이해하지 못하는 경우가 많이 있습니다. 

 

(1) 부동산 임의경매란? 

 

부동산 임의경매는 채권자가 채무자 소유 부동산에 저당권, 전세권 등 담보물권을 설정한 이후 채무자가 이행기까지 변제를 하지 못할 경우, 채권자가 담보권실행을 위해 부동산 소재지 법원에 경매신청을 하는 것을 의미합니다. 

쉽게 말하면 담보물권을 실행하는 방법으로 경매를 하는 것을 의미합니다. 

강제경매와 가장 큰 차이점은 판결 등 집행권원이 필요하지 않고, 강제경매와 사실상 동일한 절차에 따라 진행됩니다. 

 

(2) 부동산 강제경매란?

 

부동산 강제경매는 채무자가 채무를 변제하지 않는 경우, 채권자가 채무자를 상대로 소송을 제기하여 판결문 등 집행권원을 받은 이후 이에 기초하여 부동산 소재지 법원에 경매를 신청하는 것을 의미합니다. 강제경매는 부동산, 공장재단, 지상권, 자동차, 건설기계 및 항공기 등 부동산에 준하는 일체의 물건에 대해 실행할 수 있습니다. 

강제경매를 쉽게 말하면, 채권자가 사전에 채무자 재산에 대해 담보권을 설정하지 못한 경우, 판결 등을 받아 이에 기초하여 채무자 재산에 대해 강제집행을 하는 것을 의미합니다. 

 

 

2. 부동산 임의경매 신청서 양식과 강제경매 신청서 양식 

 

(1) 부동산 임의경매 신청서 양식 

부동산 임의경매 신청서 양식은 아래와 같습니다. 아래 양식을 참고하셔서 작성하시면 됩니다. 

부동산임의경매 신청서
 
채 권 자 (성명) (주민등록번호 또는 법인등록번호 - ) (주소)
(연락 가능한 전화번호)
 
채 무 자 (성명) (주민등록번호 또는 법인등록번호 - ) (주소)
 
 
청구금액 금 원 및 이에 대한 20 . . .부터 20 . . .까지 연 %의 비율에 의한 지연손해금
 
신 청 취 지
 지 목록 기재 부동산에 대하여 경매절차를 개시하고 채권자를 위하여 이를 압류한다.
라는 재판을 구합니다.
 
신 청 이 유
채권자는 채무자에게 20 . . . 금 원을, 이자는 연 %, 변제기는 20 . . 로 정하여 대여하였고, 위 채무의 담보로 채무자 소유의 별지 기재 부동산에 대하여 지방법원 20 . . . 접수 제 호로 근저당권설정등기를 마쳤는데, 채무자는 변제기가 경과하여도 변제하지 않으므로, 위 청구금액의 변제에 충당하기 위하여 위 부동산에 대하여 담보권실행을 위한 경매절차를 개시하여 주시기 바랍니다.
 
첨 부 서 류
1. 부동산등기사항증명서 1통

20 . . .
채권자 (서명 또는 날인)
 
법원 귀중

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(2) 부동산 강제경매 신청서 양식 

부동산 강제경매 신청서 양식은 다음과 같습니다. 아래 양식을 참고하셔서 작성하시면 됩니다. 

부동산강제경매신청서

채 권 자 (성명) (주민등록번호 또는 법인등록번호 - ) (주소)
(연락 가능한 전화번호)

채 무 자 (성명) (주민등록번호 또는 법인등록번호 - ) (주소)
 
청구금액 금 원 및 이에 대한 20 . . .부터 20 . . .까지 연 % 의 비율에 의한 지연손해금
집행권원의 표시 채권자의 채무자에 대한 법원 20 . . . 선고 20 가단(합) 청구사건의 집행력 있는 판결정본
 
신 청 취 지
별지 목록 기재 부동산에 대하여 경매절차를 개시하고 채권자를 위하여 이를 압류한다.
라는 재판을 구합니다.

신 청 이 유
채무자는 채권자에게 위 집행권원에 따라 위 청구금액을 변제하여야 하는데, 이를 이행하지 않으므로 채무자 소유의 위 부동산에 대하여 강제경매를 신청합니다.
 
첨 부 서 류
1. 집행력 있는 정본 1통
2. 집행권원의 송달증명원(송달증명서) 1통
3. 부동산등기사항증명서 1통
 
20 . . .
채권자 (서명 또는 날인) 

법원 귀중

3. 부동산 강제집행정지 신청방법 

 

부동산 강제집행정지 신청과 관련하여서는 임의경매와 강제경매에서 주장할 수 있는 사유가 다르므로, 이 점을 유념하셔야 합니다. 

 

(1) 부동산 임의경매를 정지하는 경우  

 

부동산 임의경매의 경우, 경매절차의 근원인 담보권과 관련하여, 담보권의 부존재, 소멸, 피담보채권의 부존재, 소멸, 변제기 연기 내지 미도래 등 실체적인 하자도 경매절차에 영향을 미치게 되므로 이러한 이유로 이의를 할 수 있습니다(민사집행법 제265조). 

 

대법원은 "부동산의 임의경매에 있어서는 강제경매의 경우와는 달리 경매의 기본이 되는 저당권이 존재하는 여부는 경매개시결정에 대한 이의사유가 됨은 물론 경락허가 결정에 대한 항고사유도 될 수 있는 것이므로, 그 부동산의 소유자가 경락허가 결정에 대하여 저당권의 부존재를 주장하여 즉시항고를 한 경우에는 항고법원은 그 권리의 부존재 여부를 심리하여 항고이유의 유무를 판단하여야 한다"라고 판시하고 있습니다(대법원 1991. 1. 21. 선고 90마946 판결). 

 

또한 담보권의 부존재, 피담보채권의 부존재 등에 대한 본안소송을 제기하면서 강제집행 정지신청을 할 수 있습니다. 

 

대법원은 "부동산을 목적으로 하는 담보권을 실행하기 위한 경매절차를 정지하려면 담보권의 효력을 다투는 소를 제기하고 민사집행법 제46조에 준하는 강제집행정지 결정을 받아 그 절차의 진행을 정지시킬 수 있는데, 이러한 강제집행정지 신청도 근저당권말소청구의 소나 피담보채무부존재확인의 소와 같은 본안의 소가 제기되어 있을 것을 전제로 한다"라고 판시하고 있습니다(대법원 2012. 8. 14. 선고 2012그173 판결). 

 

(2) 부동산 강제경매를 정지하는 경우 

 

부동산 강제경매의 경우 집행채권의 부존재, 소멸, 변제기의 연기 등과 같은 실체상의 하자는 청구이의의 소로써만 이를 주장할 수 있고, 경매개시결정에 대한 이의사유나 매각허가에 대한 이의사유 또는 매각허가결정에 대한 항고사유가 될 수 없습니다. 

 

따라서 부동산 강제경매의 경우 오로지 절차상 하자를 이유로만 이의신청을 할 수 있는데, 실무상 절차상 하자는 사실상 존재하지 않는 경우가 많기 때문에 이의신청은 사실상 실익이 별로 없습니다. 

 

따라서 부동산 강제경매 절차를 정지하기 위해서는 집행채권이 부존재하다는 취지 등의 청구이의 본안소송을 제기하면서 강제집행 정지신청을 할 수밖에 없습니다.