계약갱신요구한 임차인에 대해 실거주 이유로 거절한 임대인의 손해배상 문제

민주당은 지난 정권에서 임대차보호법에서 임차인에게 계약갱신요구권 등을 강행개정하였고, 이로 인해 집값 상승, 전세난, 전세가격 상승 등의 문제들이 발생하였으며, 그 이후 계약갱신을 둘러싸고 법적 문제들이 발생하기도 하였습니다. 

 

그 중에 대표적인 사례가 바로 임차인이 계약갱신요구권을 사용하였는데, 임대인이 자신이 실거주를 한다고 하면서 임차인의 계약갱신요구를 거절한 이후, 실제로 실거주한 것이 아니라 임대주택을 매도한 경우 문제가 됩니다. 

 

당시 임차인 보호 및 이를 둘러싼 법적 분쟁이 자주 발생하던 사회적 분위기와 다소 무리한 입법강행 등의 이유로 인해 임대인 입장에서는 임차인을 내보내는 것이 주택매매가 더 수월한 측면이 있기 때문에, 당시 가격이 상승한 주택을 처분하기 위해 임차인의 계약갱신을 거절하면서 임차인을 내보내는 일이 종종 있었습니다. 

그런데 임차인 입장에서는 당시 전세가격이 상승하였고, 민주당이 올린 세금 등을 충당하기 위해 월세를 받는 임대인이 급격하게 늘고 있었기 떄문에, 임차인이 계약갱신이 거절되어 다른 임대차를 물색할 경우 전세금이나 내지 않았던 월세의 부담이 발생하기 때문에 손해가 발생할 수밖에 없었던 상황이었습니다. 

 

 

이와 관련하여 개정된 주택임대차보호법은 다음과 같이 규정하고 있었습니다. 

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
⑤ 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항 제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

반응형

[실제사례 - 서울중앙지방법원 2022가단5113218 사건] 

 

1. 사실관계 

 

(1) A는 2019. 12. 16. B와 사이에 서울 서초구 D아파트 E호(이하, '이 사건 부동산'이라 한다)에 관하여 임대차계약을 체결하고, 임대차보증금 12억 4,000만원을 지급하였습니다. 

 

(2) A는 임대차기간 만료 전에 B에게 계약갱신요구를 하였는데, B는 실거주를 한다고 하면서 계약갱신요구를 거절하였습니다. 

 

(3) 이에 A는 할 수 없이 2021. 11.경 C와 임대차계약을 체결하였는데, 임대차보증금 13억원, 월차임 150만원을 지급하기로 하였고, 중개수수료 580만원, 이사비용 281만원을 지출하였습니다. 

 

(4) 그런데 B는 실거주를 하지 아니하였고, 오히려 2021. 12.경 D에게 임대주택을 36억 7,000만원에 매도하였습니다. 

 

2. 법원의 판단

 

(1) 임대인의 불법행위 성립여부 

 

주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하였음에도 정당한 사유 없이 제3자에게 목적주택을 임대한 경우 임차인에게 손해를 배상해야 한다고 규정하고 있는데, 임대인이 실거주 하지 아니한 채 제3자에게 목적 주택을 매도한 경우 역시 정당한 이유 없이 계약갱신을 거절한 것으로 판단되어 임차인의 계약갱신청구권을 침해하는 불법행위에 해당한다라고 판단하였습니다. 

 

(2) 서울중앙지방법원은 임차인의 중개수수료 580만원, 이사비용 281만원은 임대인의 계약갱신거절과 상당인과관계가 인정된다고 판단하면서 전액 손해로 인정하였습니다. 

 

(3) 월차임과 임대차보증금 차액 손해에 대하여 

 

 (가) A는 신규 임차 부동산에 관한 임대차계약을 체결함으로써 추가로 부담하게 된 월 차임의 합계인 36,000,000원(월 1,500,000원 × 24개월)과 추가로 부담하게 된 임대차보증금 차액 60,000,000원(13억원 – 12억 4,000만원)의 2년간 이자 상당 금액인 3,300,000원의 손해배상금의 지급을 청구하였습니다. 

 (나) 그러나 법원은 손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해 액수를 증명하는 것이 어려운 경우에 해당한다고 판시하면서 A의 손해액을 20,000,000원으로 인정하였습니다. 

 

참고사항 - 법원이 직권으로 손해배상을 인정하는 것은 민사소송법 제200조의 2 규정을 근거로 합니다. 

민사소송법 제202조의2 (손해배상 액수의 산정) 손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 매우 어려운 경우에 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과에 의하여 인정되는 모든 사정을 종합하여 상당하다고 인정되는 금액을 손해배상 액수로 정할 수 있다.

 

위와 같은 서울중앙지방법원 판결은 최근 우리 사회에서 문제가 되었던 사례에 대한 리딩케이스라고 볼 수 있지만, 대법원 판례가 아니라 언제든지 상급심 법원에 의해 변경될 수 있지만, 하나의 가이드라인을 제시한 것이라고 볼 수 있습니다.