임차권등기명령과 신청방법 및 작성방법 정리

1. 임차권 등기명령이란?

 

최근 주택 임대인이 임차인에게 임대차보증금을 제대로 반환하지 못하는 경우가 많이 발생하면서 임차권 등기명령 제도가 활용되는 경우가 많이 있습니다. 

결론부터 이야기하면, 임차권 등기명령이란 임차인이 사정에 의해 임대인으로부터 보증금을 받지 못하고 이사를 가게 될 경우 임차인이 종래에 취득했던 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 임차권을 등기하기 위한 제도 내지 절차를 의미합니다. 

 

주택임대차보호법에 의하면, 주택의 인도와 주민등록을 임차인의 대항력의 취득 및 존속요건으로 규정하고 있습니다. 

따라서 임차인이 만약 보증금을 돌려받지 못하였음에도 이사를 가게 되면 주택의 점유를 상실하게 되고, 아울러 주민등록 역시 이전되므로 대항력과 우선변제권이 상실됩니다.  

 

그렇게 되면 임차주택이 추후 경매 등이 되더라도, 임차인은 우선변제권을 상실하였기 때문에 추후 임대차보증금을 회수하지 못할 가능성이 매우 높습니다. 

이와 같은 이유로 주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해 임차권등기명령 제도를 신설하였고, 임차권등기명령에 따라 임차권 등기를 마치게 되면 임차인이 이사를 가게 되더라도 대항령과 우선변제권은 그대로 유지됩니다. 

 

 

2. 임차권등기명령 신청방법 

 

(1) 임차권등기명령 신청요건 

 

임차권등기명령을 신청하기 위해서는, ① 임대차가 종료할 것, ② 임대차보증금이 반환되지 않았을 것 2가지 요건이 필요하고, 위 2가지 요건을 모두 갖춘 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 등에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제3조의 3 제1항) 

 

(2) 임차권등기명령 신청할 때 주의할 점 

 

임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의해지된 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.  

참고로, 기간의 약정이 없는 임대차의 경우, 임차인이 해지통지를 할 수 있고, 임차인이 해지통지를 한 날부터 1개월이 지나게 되면 해지의 효력이 발생합니다. (민법 제635조 제2항 제1호) 

 

묵시의 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통지를 하고 그 통지가 된 날부터 3개월이 경과한 경우도 해지의 효력이 발생하게 됩니다. 

 

임차인은 임대차보증금 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론이고, 일부라도 돌려받지 못하였다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. (임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조 제1항 제5호)

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(3) 구체적인 신청방법 내지 작성방법 

 

임차권등기명령을 신청하는 임차인은 아래의 사항을 기재한 임차권 등기명령 신청서를 작성하여 기명날인 또는 서명한 후 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 등에 접수해야 합니다. (주택임대차보호법 제3조의 3 제1항) 

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1. 사건의 표시

2. 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)

3. 대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소

4. 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부합니다)

5. 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금)

6. 신청의 취지와 이유

 - 신청이유에는 임대차계약의 체결사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청 당시 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날 및 확정일자를 받은 날을, 우선변제권을 취득한 경우에는 임대차 주택을 점유하기 시작한 날과 확정일자를 받은 날을 기재합니다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조 제2항).

7. 첨부서류의 표시

8. 작성 연월일

9. 관할법원의 표시

 

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(4) 임차권등기명령 신청시 첨부서류 

 

임차권등기명령을 신청할 때 첨부할 서류는 아래와 같습니다. 

(가) 임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서(등기부등본) 

(나) 임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면

(다) 임대차계약서

(라) 신청당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류

(마) .신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀 있는 임대차계약서 

(바) 임대차목적물에 관한 등기부상 용도가 주거시설이 아닌 경우, 임대차계약 체결 당시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류

 

 

3. 임차권등기명령이 된 경우의 효과 

 

(1) 대향력 및 우선변제권의 유지 

 

임차권등기가 되면 기존에 취득하였던 우선변제권과 대향력을 상실하지 않습니다. 

 

(2) 대항력 및 우선변제권의 취득 

 

임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다. 

 

다만, 임차권등기를 마친 시점으로 대항력과 우선변제권을 취득하게 되므로, 그 이전에 저당권이나 물권이 설정된 경우 순위가 밀리게 되어 불리한 점이 있습니다. 따라서 임차인은 최우선적으로 대항력과 우선변제권을 갖추어야 합니다. 

 

(3) 소액보증금의 최우선변제권 배제 

 

임차권등기가 마쳐지면 그 주택을 그 이후 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다. 왜냐하면 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 손해를 입을 수 있기 때문입니다.