전세사기 특별법의 구체적 내용 정리

최근 우리 사회에서 가장 큰 이슈가 되었던 전세사기의 피해자를 위해 특별법을 제정한다는 언론보도가 여러 차례 나왔고, 이른바 전세사기 특별법안은 현재 발의되어 국회 본회의 상정을 위해 검토 단계에 있는 상황입니다. 

 

예전에 가장 큰 이슈가 되었던 이른바 '세모녀 전세사기 사건'의 내용과 이와 관련하여 정부가 내 놓았던 대책에 대해서 알고 싶으신 분은 아래 포스팅을 참고하시면 됩니다. 

세모녀 전세 사기 사건 대책은 무엇일까?

전세사기 특별법에 대해 정확하게 알기 위해서는 

먼저 현행법령상 임차인의 임대차보증금 회수와 관련하여 어떤 제도적인 보호제도를 마련하고 있는지에 대해 정확한 이해가 필요합니다. 

 

임대차와 전세제도란? 

 

보통 주택을 임대하고자 하는 경우에는 매달 임대료(차임)를 임대인에게 지급하고, 임대료 연체를 담보하기 위해 소액의 보증금(보통 월 임대료의 3배 정도)을 지급하는 것이 일반적입니다. 다만, 우리나라의 경우 위와 같은 통상의 임대차계약에서도 보증금은 1년치 임대료 등 거액의 임대차보증금을 받는 경우도 많이 있습니다. 

 

그런데 이와 달리 전세제도는 우리나라에 유일한 제도인데, 임차인이 거액의 임대차보증금(통상 주택 가격의 50~70% 수준)을 임대인에게 지급하는 대신, 매달 임대료를 지급하지 않고, 이사를 갈 때 임대인으로부터 임대차보증금 전액을 돌려받는 특수한 임대차계약을 의미합니다. 

 

법률적 의미의 전세제도는 이른바 물권으로서 해당 주택의 등기부등본에 전세권 등기를 설정하지만, 우리 사회에서 전세는 전세권 등기를 설정하지 않는 것이 일반적이고, 이를 들어 '채권적 전세'라고도 지칭하는데, 법률적 의미로는 '임대차계약'에 불과한 것입니다. 만약 전세권 등기를 마쳤다면 해당 주택에 대해 담보를 제공받은 것으로서 큰 문제가 없을 수 있지만, 현실적으로 전세권 설정 등기를 하지 않고, 임대인에게 거액의 임대차보증금을 지급하기 때문에, 차후 임차인이 이를 돌려받을 수 있는 제도적 장치가 필요한 것이고, 이는 많이 알려져 있다시피 '주택임대차보호법' 등에서 이를 규정하고 있습니다. 

 

 

 현행 법령상 임차인(전세)에 대한 보호제도 및 한계점 

 

현행 주택임대차보호법은 다음과 같이 규정하고 있습니다. 

주택임대차보호법 

제3조의2(보증금의 회수) ② 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 
「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. 

제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.

 

즉, 주택임대차보호법 규정에 의하면, 확정일자와 주택을 인도받게 되면 우선변제권을 확보하게 되어 해당 주택이 차후 경매가 진행될 때 다른 일반 채권자들에 비하여 우선변제를 받을 수 있습니다. 다만 물권자에 대해 우선한다는 취지는 아닙니다. 또한 최우선변제권을 규정하여 담보물권자에 대해서도 우선변제를 받을 권리를 규정하고 있으나, 임차인의 범위가 협소합니다. 

즉, 최우선변제권이 인정되려면, 임대차보증금의 액수가 ① 서울특별시의 경우 1억 6,500만원 이하, ② 과밀억제권역, 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시의 경우 1억 4,500만원 이하, ③ 광역시ㆍ안산ㆍ광주ㆍ파주ㆍ이천ㆍ평택시의 경우 8,500만원 이하, ④ 그 밖의 지역은 7,500만원 이하로 설정하고 있어서 최우선변제권을 통해 보호되는 임차인의 범위가 협소하고, 보증금 중 보호받을 수 있는 금액의 비율도 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다. 

 

 

위와 같이 현행 법령으로는 전세사기 피해자가 발생한 경우, 그 피해자를 보호하기 위한 한계가 존재하였고, 그 한계가 사회적으로 심각한 문제가 발생하자 정부에서는 특별법을 제정하기로 한 것입니다. 

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전세사기 특별법 내용 

 

1. 전세사기 피해자 

 

전세사기 특별법에서 규정하는 피해자는 다음과 같습니다. 

제3조(전세사기피해자 요건) 제13조에 따라 전세사기피해자로 결정받고자 하는 임차인(자연인에 한한다)은 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 다만, 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우에는 제1호 및 제2호는 제외한다.
1. 「주택임대차보호법」 제3조에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마치고(이 경우 전입신고를 한 때 주민등록을 한 것으로 본다) 같은 법 제3조의2제2항에 따라 임대차계약증서상의 확정일자(이하 “확정일자”라 한다)를 갖춘 경우
2. 임차주택의 경매 또는 공매 절차가 진행(국세 또는 지방세의 체납으로 인하여 임차주택이 압류된 경우도 포함한다)중이거나 임차인이 임대차보증금 반환을 위한 집행권원을 확보한 경우
3. 임차주택의 면적, 임대차보증금 규모 등을 고려하여 국토교통부장관이 정하는 기준을 충족하는 경우
4. 임대인등에 대한 수사 개시 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있는 경우
5. 다수의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상되는 경우
6. 임대차보증금의 상당액을 돌려받지 못했거나, 상당액의 손실이 발생할 것으로 예상되는 경우

 

위와 같은 규정에 의하면,

전세사기피해자”는 ‘임차인 본인’에 관한 요건으로 ① 대항력 및 확정일자를 갖출 것, ② 임대차보증금 반환을 위한 집행권원을 확보할 것(또는 타인의 신청으로 경매 또는 공매 절차가 진행 중일 것), ③ 임차주택의 면적, 임대차보증금 규모 등이 국토교통부장관이 정하는 기준을 충족할 것, ④ 임대차보증금의 상당액을 돌려받지 못했거나, 상당액의 손실이 발생할 것으로 예상되는 임차인일 것의 네 가지 요건과,

 

‘임대인․제3자 또는 외부 상황’에 관한 요건으로 ① 임대인등에 대한 수사 개시 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것, ② 다수의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상되는 경우일 것이라는 두 가지 요건을 모두 충족해야 합니다. 

 

개인적인 생각으로는, 임차인 본인에 관한 요건과 관련하여, 임차주택의 면적, 보증금 규모를 법률에서 대강을 정하지 않은 채 국토교통부장관에게 위임한 것은 법률유보의 원칙에 위반될 소지가 있고, 임대차보증금 상당액이 과연 얼마를 의미하는 것인지 여부에 대해 대강을 정하지 않은 것도 문제라고 생각됩니다. 

또한 외부 상황에 관한 요건과 관련하여 다수의 임차인에게 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상되어야 한다고 규정하고 있는데, 이 역시 '다수'라는 문언이 모호하고, 소수의 임차인에게 피해가 발생한 경우를 제외하는 것은 형평성에 맞지 않다고 생각됩니다. 

 

 

2. 전세사기 피해자의 결정 

 

위와 같은 전세사기 피해자는 다음과 같이 결정됩니다. 

제13조(전세사기피해자 결정) ① 제10조에 따라 전세사기피해자 신청을 받은 시ㆍ도지사는 30일 이내에 제11조에 따른 피해사실의 조사를 실시한 후 다음 각 호의 자료를 첨부하여 전세사기피해자 결정을 국토교통부장관에게 요청하여야 한다.
1. 피해사실의 조사 결과
2. 전세사기피해자 결정여부에 대한 검토의견
3. 그 밖에 국토교통부장관이 정하는 자료
② 국토교통부장관은 제1항에 따른 요청을 받은 날부터 30일 이내에 결정하여야 한다. 다만, 특별한 사유가 있을 때에는 15일 이내의 범위에서 1회 연장할 수 있다.
③ 국토교통부장관은 위원회에 심의를 요청하고, 위원회가 심의하여 의결한 전세사기피해자 결정안에 따라 전세사기피해자 결정을 하여야 한다.
④ 위원회는 제3조의 요건을 모두 충족하였는지 판단하여 전세사기피해자 결정안을 심의․의결하여야 한다.
⑤ 국토교통부장관은 위원회의 심의를 위하여 필요하다고 인정하는 경우 시ㆍ도지사에 재조사를 요청할 수 있다.
⑥ 국토교통부장관은 결정문 정본을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신청인에게 송달하여야 한다.
⑦ 국토교통부장관은 전세사기피해자가 동의한 경우 관계 중앙행정기관의 장, 지방자치단체의 장, 공공기관 등 장의 요청에 따라 제3조에 따라 결정한 전세사기피해자의 정보를 제공할 수 있다.
⑧ 이 법에 규정한 사항 외에 전세사기피해자 결정 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

 

간단하게 요약하면 전세사기 피해자 신청을 시, 도지사가 받아 국토교통부장관에게 요청하면, 국토교통부 장관은 위원회 심의를 통해 전세사기 피해자를 결정한다는 취지입니다.  

 

3. 경매, 공매의 유예 및 정지  

 

전세사기의 피해자는 경매, 공매의 유예 및 정지를 신청할 수 있게 됩니다. 

제15조(경매의 유예·정지) ①「민사집행법」 제78조 또는 같은 법 제264조 신청에 따른 경매절차가 이미 개시된 경우, 전세사기피해자는 법원에 매각기일의 지정을 보류하거나 지정된 매각기일의 취소 및 변경 등 경매절차의 유예‧정지(이하 “경매유예등”이라 한다“)를 신청할 수 있다.
② 위원회가 제5조제2항제2호에 관한 사항을 심의․의결한 경우 국토교통부장관은 법원에 경매유예등의 협조를 요청할 수 있다.
③ 법원은「민사집행법」 제104조에도 불구하고 제1항에 따른 신청이나 제2항에 따른 요청이 있고, 전세사기피해자(제10조에 따라 전세사기피해자 결정을 신청한 자를 포함한다)가 임대차보증금을 반환받지 못해 생계나 주거안정에 지장을 줄 것이 우려되는 경우에는 채권자 및 채무자의 생활형편 등을 고려하여 경매유예등을 결정할 수 있다. 

제16조(국세의 체납으로 인하여 압류된 주택의 매각 유예·정지) ① 전세사기피해자는 전세사기피해주택이 「국세징수법」 제31조에 따라 압류되었거나 같은 법 제64조에 따른 매각절차가 진행 중인 경우 관할 세무서장에게 매각절차의 유예 또는 정지(이하 이 조에서 “매각유예등”이라 한다)를 신청할 수 있다.
② 위원회가 제5조제2항제2호에 관한 사항을 심의․의결한 경우 국토교통부장관은 관할 세무서장에게 매각유예등에 대한 협조를 요청할 수 있다.
③ 관할 세무서장은 「국세징수법」 제88조제2항 및 같은 법 제105조제1항에도 불구하고 제1항에 따른 신청이나 제2항에 따른 요청이 있고, 전세사기피해자(제10조에 따라 전세사기피해자 결정을 신청한 자를 포함한다)가 임대차보증금을 반환받지 못해 생계나 주거안정에 지장을 줄 것이 우려되는 경우에는 채권자 및 채무자의 생활형편 등을 고려하여 매각유예등을 할 수 있다.
④ 제3항에 따른 매각유예등의 기간은 그 유예 또는 정지한 날의 다음날부터 1년 이내로 한다. 다만 관할 세무서장은 제3항의 매각유예등의 사유가 해소되지 않았다고 인정되는 경우 직권으로 또는 전세사기피해자의 신청을 받아 그 기간을 연장할 수 있다.

제17조(지방세의 체납으로 인하여 압류된 주택의 매각 유예·중지) ① 전세사기피해자는 전세사기피해주택이 「지방세징수법」 제33조에 따라 압류되었거나 같은 법 제71조에 따른 매각절차가 진행 중인 경우 지방자치단체의 장에게 매각절차의 유예 또는 중지(이하 이 조에서 “매각유예등”이라 한다)를 신청할 수 있다.
② 위원회가 제5조제2항제2호에 관한 사항을 심의․의결한 경우 국토교통부장관은 지방자치단체의 장에게 매각유예등에 대한 협조를 요청할 수 있다.
③ 지방자치단체의 장은 「지방세징수법」 제83조제1항 및 같은 법 제105조제1항에도 불구하고 제1항에 따른 신청이나 제2항에 따른 요청이 있고, 전세사기피해자(제10조에 따라 전세사기피해자 결정을 신청한 자를 포함한다)가 임대차보증금을 반환받지 못해 생계나 주거안정에 지장을 줄 것이 우려되는 경우에는 채권자 및 채무자의 생활형편 등을 고려하여 매각유예등을 할 수 있다.
④ 제3항에 따른 매각유예등의 기간은 그 유예 또는 중지한 날의 다음날부터 1년 이내로 한다. 다만 지방자치단체의 장은 제3항의 매각유예등의 사유가 해소되지 아니하였다고 인정되는 경우 직권으로 또는 전세사기피해자의 신청을 받아 그 기간을 연장할 수 있다.

 

좀 더 쉽게 설명을 드리면, 민사집행법, 국세징수법, 지방세법 관련하여 임차인이 경매 등의 정지를 신청할 수 있는 권한이 없고, 국토교통부 장관이 매각절차를 유예를 요청할 수 있는 권한이 없습니다.  

 

따라서 전세사기 특별법에서는 피해자인 임차인에게 위와 같은 권한을 부여하여 피해자를 보호하려고 하는 것입니다.  

 

다만, 위와 같은 제15조 규정에 따른 유예의 경우 유예기간이 명시되어 있지 않고, 국세체납, 지방세체납의 경우에 따른 매각유예는 지방자치단체의 장, 세무서장 등의 재량에 맡겨져 있어 형평성 문제가 제기될 수 있을 것으로 보입니다. 

 

4. 전세사기 피해자의 우선매수권  

 

전세사기 특별법은 전세사기 피해자에게 우선매수권을 부여하고 있는데, 구체적인 내용은 아래와 같습니다. 

제18조(경매절차에서의 우선매수권) ① 전세사기피해주택을 「민사집행법」에 따라 경매하는 경우 전세사기피해자는 매각기일까지 같은 법 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.
② 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 제1항의 전세사기피해자에게 매각을 허가하여야 한다.
③ 제1항에 따라 전세사기피해자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 「민사집행법」 제114조의 차순위매수신고인으로 본다. 

제19조(「국세징수법」에 따른 공매절차에서의 우선매수권) ① 전세사기피해주택이 「국세징수법」에 따라 공매되는 경우 전세사기피해자는 매각결정기일 전까지 같은 법 제71조에 따른 공매보증을 제공하고 다음 각 호의 구분에 따른 가격으로 그 주택을 우선매수하겠다는 신청을 할 수 있다.
1. 「국세징수법」 제82조에 따른 최고가 매수신청인이 있는 경우: 최고가 매수가격
2. 「국세징수법」 제82조에 따른 최고가 매수신청인이 없는 경우: 공매예정가격
② 관할 세무서장은 제1항에 따른 우선매수 신청이 있는 경우 「국세징수법」 제84조에도 불구하고 전세사기피해자에게 매각결정을 하여야 한다.
③ 제1항에 따라 전세사기피해자가 우선매수 신청을 한 경우 「국세징수법」 제82조에 따른 최고가 매수신청인을 같은 법 제83조의 차순위 매수신청인으로 본다. 

제20조(「지방세징수법」에 따른 공매절차에서의 우선매수권) ① 전세사기피해주택이 「지방세징수법」에 따라 공매되는 경우 전세사기피해자는 매각결정기일 전까지 같은 법 제76조에 따른 공매보증을 제공하고 다음 각 호의 구분에 따른 가격으로 그 주택을 우선매수하겠다는 신청을 할 수 있다.
1. 「지방세징수법」 제88조에 따른 최고액 입찰자가 있는 경우: 최고액 입찰가
2. 「지방세징수법」 제88조에 따른 최고액 입찰자가 없는 경우: 매각예정가격
② 지방자체단체의 장은 제1항에 따른 우선매수 신청이 있는 경우 「지방세징수법」 제92조에도 불구하고 전세사기피해자에게 매각결정을 하여야 한다.
③ 제1항에 따라 전세사기피해자가 우선매수 신청을 한 경우 「지방세징수법」 제88조에 따른 최고액 입찰자를 같은 법 제90조의 차순위 매수신고자로 본다.

 

이와 관련해서는, 임대차보증금도 받지 못한 임차인에게 낙찰절차에서 추가적인 금전부담을 부여하는 우선매수권은 별다른 실효성이나 피해자 보호를 위한 제도가 아니라는 비판도 있으나, 

임차인의 우선매수권은 "권리"중 하나로 규정한 것으로 굳이 행사하지 않아도 되고, 최고매수가격이 합리적인 금액일 경우 효율적인 구제수단으로 볼 수도 있으며, 임차인보다 선순위 저당권자 등이 존재하는 경우 경락인에게 임차인은 대항하지 못하는 점을 고려해 보면, 개인적인 생각으로는 구제수단으로 규정할 만한 제도라고 생각됩니다. 

 

5.  전세사기 피해주택 매입요청 

 

전세사기 특별법은 전세사기 피해자는 피해주택 매입요청을 할 수 있는 권리를 규정하고 있는데, 구체적인 내용은 다음과 같습니다. 

제23조(공공주택사업자의 전세사기피해주택 매입) ① 전세사기피해자는 「공공주택 특별법」 제4조제1항2호 또는 제3호에 따른 공공주택사업자와 사전에 협의하여 전세사기피해주택의 매입을 요청할 수 있다.
② 전세사기피해자가 제1항에 따라 매입을 요청한 경우에는 제18조부터 제20조까지에 따른 우선 매수할 수 있는 권리를 공공주택사업자에게 양도한 것으로 간주한다. 이 경우 공공주택사업자는 「민사집행법」 제113조 규정에서 정한 보증, 「국세징수법」 제71조 규정에서 정한 보증 및 「지방세징수법」 제76조 규정에서 정한 보증의 제공 없이 우선매수 신고를 할 수 있다.
③ 제2항에 따라 우선 매수할 수 있는 권리를 양도받은 공공주택사업자가 「민사집행법」에 따른 경매, 「국세징수법」 또는 「지방세징수법」에 따른 공매의 방법으로 전세사기피해주택을 취득한 경우에는 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택으로 공급할 수 있다.
④ 공공주택사업자는 전세사기피해주택의 매입을 위해 필요한 경우 제13조제7항에 따라 결정된 전세사기피해자 정보의 제공을 국토교통부장관에 요청할 수 있다.
⑤ 전세사기피해주택의 매입기준, 임대조건 등은 국토교통부장관이 정하는 바에 따른다.

 

전세사기 피해자가 위에서 살펴본 우선매수권을 행사하지 않고, LH 등 공공주택사업자에게 피해주택의 매입을 요청할 수 있고, 그와 같은 경우 LH 등 공공주택사업자는 피해주택을 매입하여야 하는데, 피해자의 우선매수권을 양수받아 이를 행사하는 것으로 규정하고 있습니다. 다만, 정부가 발표안 내용에 의하면, 위 공공주택 사업자에 SH, GH는 포함되지 않으므로, 사실상 LH가 유일한 것으로 생각됩니다. 

 

즉, 이는 전세사기 피해자의 주거안정을 위한 제도로서, 공공주택 사업자가 피해주택을 매수한 다음 이를 피해자에게 공공임대주택으로 공급하는 것입니다. 사실 전세사기 특별법에서 위 제도가 가장 실효성 있는 제도로서 마련한 것이 아닐까 하는 생각입니다.