공인중개사 수수료 감액 사례

최근 부동산 거래와 관련하여 공인중개사 수수료가 지나치게 과다하다고 하면서 수수료 액수를 낮춰서 지급하는 것이 가능한지 여부에 대해 문의하는 분들이 종종 있습니다.

 

공인중개사 수수료는 종전에 거래가액의 0.9%가 상한선으로 정해져 있지만(금액에 따라 요율이 다르고, 최근 비난을 많이 받게 되자 수수료율을 개정하였습니다), 대부분의 공인중개사들은 수수료를 0.9%로 명시해 놓은 계약서를 제시하는 경우가 일반적이기 때문에, 거래가액이 높으면 공인중개사 수수료가 매우 높다고 생각되는 것이 일반적입니다. 

 

특히 지난 정권에서 부동산 가격이 지속적으로 폭등하였기 때문에, 부동산 매도인, 매수인들이 공인중개사에게 지급하는 수수료 금액이 지나치게 과다하다고 생각하는 경우가 많이 있었고, 그 때문에 소송도 실제로 많이 발생하였습니다. 

 

이에 오늘은 공인중개사 수수료 계약의 법적성질과 실제로 감액된 사례를 소개해 드리고자 합니다. 

 

[공인중개사 수수료 금액을 감액할 수 있을까?]

 

1.공인중개사 수수료계약의 법적성질 

 

부동산 매매를 위해 공인중개사에게 일정 금액의 수수료를 지급하고 부동산 매도, 매수를 위임하는 계약은 민법상 위임계약으로 보는 것이 법원의 판례입니다.

 

위임계약의 경우 이에 대한 보수액이 정해져 있으면 수임인은 보수액 전액을 청구할 수 있지만, 경우에 따라 그 보수액이 지나치게 과다하다고 인정될 경우 감액이 가능합니다.

 

대법원 역시 마찬가지로 판시하고 있습니다.

부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같은바, 위임계약에서 보수액에 관하여 약정한 경우에 수임인은 원칙적으로 약정보수액을 전부 청구할 수 있는 것이 원칙이지만, 그 위임의 경위, 위임업무처리의 경과와 난이도, 투입한 노력의 정도, 위임인이 업무처리로 인하여 얻게 되는 구체적 이익, 기타 변론에 나타난 제반 사정을 고려할 때 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 볼 만한 
특별한 사정이 있는 때에는 예외적으로 상당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만을 청구할 수 있다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다50190 판결 참조).

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2. 공인중개사의 과실 없이 차후 매매계약이 해제, 파기된 경우

 

공인중개사의 중개행위 이후 부동산 매매계약이 해제, 파기되었고, 이와 관련하여 공인중개사의 고의, 과실이 개입되어 있다면 공인중개사는 공인중개사법 제32조 제1항 단서 규정에 따라 수수료를 청구할 수 없습니다.

 

따라서 공인중개사법 제32조 제1항 규정에 의하여, 공인중개사들은 매매계약서 등에 "공인중개사의 고의, 과실이 없는 경우 차후 매매계약이 무효, 취소, 해제가 되더라도 수수료를 청구할 수 있다"는 취지의 문구를 기재하고, 수수료를 청구하는 경우가 많이 있는데, 매매계약이 해제, 무효 등이 되면 매수인 등은 수수료를 지급하지 않으려하고, 이에 따라 소송이 발생하는 경우가 종종 있습니다. 

이와 관련하여 하급심 법원은 공인중개사의 고의 또는 과실이 개입되지 아니한 매매계약 해제가 이루어진 사안에서 공인중개사 수수료를 30% 감액한 사례가 있습니다(서울남부지방법원 2018나60784 판결). 

 

또한 경우에 따라 법원이 70%까지 감액한 사례도 더러 있으므로, 사안에 따라 감액 비율은 다르고, 개인적인 생각으로도 거래자체가 이루어지지 않았음에도 중개사가 수수료 전액을 모두 받는 것은 문제가 있다고 생각됩니다. 

 

 

3. 계약 진행 도중 공인중개사를 배제한 채 매도인과 매수인이 직거래를 한 경우

 

위와 같은 사례도 최근 빈번하게 이루어지고 있고, 이와 같은 사안에서 공인중개사는 난감한 경우가 많이 있습니다.

 

구체적 사례) 공인중개사가 매도인과 매수인 사이를 중재하여 매매대금 액수를 거의 조정하였고, 매도인과 매수인 사이의 요구조건 역시 거의 어느 정도 합치되었으며, 매수인에게 매매물건에 대해 법적, 사실적 내용을 전부 설명하여, 사실상 1-2회 정도의 미세 조율 후 계약서 작성만 목전에 두고 있던 상황에서, 매도인과 매수인이 직거래 계약서를 작성하고 공인중개사에게 수수료지급을 거절한 사안에서 공인중개사가 수수료 청구 소송을 제기하였습니다.

 

하급심 법원은 "부동산중개업자의 중개행위로 인하여 계약이 거의 성사 단계에 이르렀으나 중개의뢰인과 상대방이 중개수수료를 면할 목적으로 부동산중개업자를 배제한 채직접 계약을 체결하거나, 부동산중개업자가 계약 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 그의 책임 없는 사유로 중개행위가 중단되어 부동산중개업자가 최종적인 계약서 작성에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 민법 제686조 제3항의 취지와 신의성실의 원칙 등에 비추어 부동산중개업자가 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 수 있다고 봄이 상당하다"라고 판시하였습니다. (제주지방법원 2015가단4299 판결)

 

다만 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료는 약정된 수수료에 비해 적은 금액이라는 점은 참고할 필요가 있습니다.

 

4. 수수료는 높은 반면, 공인중개사가 불성실한 경우

 

공인중개사가 불성실하게 중개행위를 하고, 수수료를 법정상한선(0.9%)로 정한 경우, 하급심 법원은 통상적으로 약정 수수료의 30% 또는 1/3을 감액하는 경우가 대부분입니다.

 

공인중개사의 불성실한 중개행위에 대해서는 사안마다 모두 다르고 다양하여 일일이 열거할 수는 없는데, 공인중개사가 연락자체가 잘 되지 않고 설명을 제대로 하지 않거나 매매물건과 관련하여 들인 공인중개사의 노력, 시간 등이 통상적인 경우에 비추어 별로 없는 경우 등이 있는데, 이는 법원의 재량적 판단이라고 생각됩니다.

 

5. 공인중개사와 수수료 감액에 대한 어느 정도 합의가 있었던 경우

 

매매계약이 모두 완료된 이후 공인중개사와 수수료 협의를 하는 과정에서, 매도인이 공인중개사에게 50% 만 지급하겠다는 취지로 이야기하자, 공인중개사가 40%까지는 감액 가능하다고 이야기한 경우(녹취록 존재), 법원이 공인중개사가 이야기한 60% 금액을 인정한 사례가 있습니다.

 

다만, 유사한 사안에서 매도인이 수수료가 880만원이었음에도 500만원만 지급하겠다고 하자, 공인중개사가 770만원까지만 가능하고 이를 거절하면 소송으로 진행하겠다고 답변하였음에도, 매도인이 500만원만 지급한 사안에서, 공인중개사가 나머지 금액 380만원을 소송으로 청구하여 인용된 사례가 있습니다(부산지방법원 동부지원 2017가소20902 판결).

- 참고로 위 소송에서 매도인은 중개수수료를 770만원으로 감액하는 합의가 있었다고 주장하였으나, 법원은 매도인이 공인중개사의 제안을 받아들이지 않았으므로 합의가 이루어지지 않았다고 판단하였습니다.